皆さん、こんにちは！

前回の現地確認の注意事項～戸建て編～に続き

今回は、テナント編です！

テナントの場合

建物の場所、形状、規模、同フロア（上下階）テナント、所有者（オーナー）、築年数、フロア高さ、インフラ設備など

それぞれ異なることから、同じ物件はありません（似たような物件はありますが）。

そのため、テナント探しにおいて注意しておきたい点はたくさんあります。

今回は大きく下記の項目に分けて、注意事項をご紹介していきたいと思います。

①給排水の位置

②電気容量

③工事区分

④防火対象物の用途区分（消防用途）

⑤不動産会社（仲介会社・管理会社）

①給排水の位置

原則クリニックは水回りが必要不可欠です。

シンク（流し台）、手洗い、洗面、トイレ、汚物流し、洗濯機、洗浄機など

水を出す給水は圧力をかけて行うため、希望の場所に水を出すことは可能です。

ここで重要なのが、排水です！

水を流す排水は重力に逆らうことが出来ないため、勾配を行い排水管に接続します。

シンクや手洗いなどの排水は固形物が比較的少ないため、配管が詰まることが少ないです。

トイレや汚物流しなど固形物を流す水回りは、配管が詰まることがあります。

そのため、詰まるリスクを回避するために、排水箇所のそばに設置しなくてはなりません。

つまり、トイレ位置は排水箇所により場所が決まります。

現地見学をした時に

排水箇所が1ヵ所なのか？複数あるのか？手前にあるのか？奥にあるのか？など

確認が必要です。排水箇所が重要となり、レイアウトに大きく左右されます。

②電気容量

区画内にブレーカーがありますので、必ず確認をして下さい。

また、その時に開業しどのような医療機器を導入するのか（当初の開業だけでなく将来的）？

が重要です。

既存の電気容量で充足していると良いのですが、不足の場合・・・

最悪、導入することが出来ません。

電気容量を上げることが出来るのか？

そして、上げる方法や上げた際にどれほど費用がかかるのか？

専門業者に確認依頼を行う方が良いです。

電気容量を上げるために予想外の費用がかかる場合があります。

ここで特に電気容量を使用する物を記載致します。

・X線　・CT　・MRI　・オートクレーブ　・ウォーターベッド

・電子レンジ　・ヒーター　・ドライヤーなど

③工事区分

内装工事を行い際に、工事区分がある場合があります。

工事区分とは、工事を行う業者と工事費用を誰がどこに支払うのか？を明記している物です。

一般的に、A・B・Cの3種類に分かれています。

A工事：ビル本体や共用部、区画の間仕切り、標準的な設備などの工事

B工事：ビル全体（防災設備や空調換気システム、電気容量アップなど）に関わる工事または管理会社が管理、メンテナンスを行いやすくするための工事

C工事：テナント区画内の内装工事

工事業者と費用負担は下記のようになります。

【工事業者】

A工事→オーナー指定業者

B工事→オーナー指定業者

C工事→テナント指定業者

【費用負担】

A工事→オーナー

B工事→テナント

C工事→テナント

ここで重要なのが、B工事です。

工事はオーナー指定業者が行い、費用負担はテナントとなります。

仮にB工事業者とC工事業者が同じ内容の工事を行ったとしたら、B工事業者の方が工事金額が高くなることが多いです（倍以上になることもあります）。

工事区分がある建物を選ぶ際は工事費用が高くなることが多いため、注意が必要です。

④防火対象物の用途区分（消防用途）

建物にはそれぞれ、防火対象物の用途区分が決まっております。

建物にどうのような業種が入っているのか？を見分けるための区分となります。

ポイントとして重要なのが

建物を利用する人が特定者（住民や事務所、塾に通う人など）なのか？

不特定多数（誰でも可能）なのか？です。

クリニックは不特定多数の方が利用する施設となります。

そのため、事務所だけの事務所ビルや特定者が利用する建物を選ぶ際は注意が必要です。

クリニックが入居することにより、建物を利用する人が不特定多数となり、ビルの用途区分を変更しなくてはならない場合があります（面積比で判断）。

用途区分の変更に際し、防災設備の基準が高くなり、建物全体に新規で設置をしなくてはいけない設備が出てきます。

建物全体に関係するため、費用負担を誰が行うのか？

また、設備工事が高額となり、オーナーがクリニックの入居を不可と決断する場合があります。

⑤不動産会社（仲介会社・管理会社）

上記で示した4項目を仲介会社や管理会社は知らないことが多いです。

そのため、テナント契約を行った後に発覚し

余分な金額負担を行ったり、テナント契約が解約となりスケジュールが一からやり直しになってしまったり

などと色々と問題になったと聞いたことがあります。

最後に、先生が希望する、気になる物件がありましたら、専門業者に同席をお願いし、調査依頼を行う方が良いです！！！

皆さん、こんにちは！

前回のブログの続き、現地確認の注意事項を紹介したいと思います。

まずは、戸建て編！

土地を探す時に色々と注意をしなくてはいけない部分を記載致します。

当たり前のことですが、まずは視認性や認知力の高い場所なのか？

建物はクリニックの顔（第一印象）に繋がりますので、視認性が重要となります。

また、どこにあるのか？を宣伝するに際し、簡単に伝えやすい場所の方が良いため、認知力が高い場所が良いです。

スーパーマーケットや商業施設、市役所などランドマークが近くにあると伝えやすいです。

また、土地の高低差を確認する必要があります。

高低差が大きいと工事費に影響しますので、高低差は無い方が良いです。

ここまでは解りやすいことです。

さらに知っておいて欲しい部分としまして、4点あります。

①用途地域の確認

無床診療所の場合、条例など特定の定めがない限り建築をすることは可能です。しかし、調剤薬局は異なり、用途により建築することが出来ません。そのため、院外処方を行う場合、注意が必要です。

②農地

農地の場合、「農地転用（農転）」の手続きが必要となります。管轄の行政により、手続き期間が相違していますので確認が必要です。また、農地には「青地」と「白地」の2種類があり、「青地」の場合、まず「白地」に変更し農転を行う必要があります。農地転用には時間がかかることが多いため、スケジュールに注意が必要です。行政により農転が不可と言われることもありますので、希望の土地が農地の場合、すぐに専門家に確認を依頼する方が良いです。

③開発申請

土地の敷地面積が500㎡以上（管轄により面積は異なります）の場合、開発行為となり、開発申請を最初に提出する必要があります。土地面積が大きい場合、早い段階で関係各所に確認が必要となります。

④条例

建築面積により、法律とは別に条令（福祉のまちづくり条例など）に従わなくてはならないことがあります。車椅子対応のエレベーター（業務用）やだれでもトイレ（公共施設にある車椅子対応の広いトイレ）などの設置が求められます。

上記は専門家に調査依頼を行うのが良いです。設計を依頼する時に、設計する上で確認が必要なため、設計者は進んで確認を行うと思いますが、敷地面積、建築面積が大きい場合、注意が必要となります。

次回は、テナント開業の注意事項について紹介したいと思います。

皆さん、こんにちは！

今回の物件選定のポイントは、「現地確認」です。

物件情報を探すと、物件情報の提供者から物件の概要の案内があります。

物件の概要として

　・住所

　・賃貸条件

　・図面（簡易的な物から建物竣工図面と物件により異なります）

物件探しをするとき、比較的土地勘がある場所から選ぶことが多いと思います。

そのため、住所が解れば良いと思う先生もいらっしゃるかもしれませんが、重要なのは実際に現地を見ることです！

なぜか？？？

実は資料（図面）だけでは解らないことが多い！　ためです。

　・場所の視認性は？

　・人の動線は？

　・土地の形状や高低差、障害物などの有無

　・周辺や隣接、敷地内のテナント構成

　・バリアフリー

　・図面と現況の相違の有無（特に古い建築物）

　・医療施設のインフラ環境が備わっているのか？（特に給排水と電気容量）

　・看板などの表示箇所　など

項目を挙げていくと確認箇所が多くなります。

そのため、現地確認を必ず行う方が良いです。

また、現地確認を行う時、一人でなく医療実績のある専門家や先輩ドクターなど相談者の同席を依頼した方が良いです。

物件を仲介する不動産会社の担当者は、医療施設誘致について知識が無い方が多いです。

そのため、重要な確認事項を怠る場合があります。

また、早い賃貸借契約（他に検討している会社があるなど）を促してくる場合もありますので注意が必要です。

次回のブログにて、

「戸建て」と「テナント」の現地確認をする際の注意事項を紹介していきたいと思います。

①
「競合するクリニックが少ない場所」
「駅前」・「住民が多いエリア」・「どこか良い場所」
「診療圏が良いエリア」など

②
「勤務先病院の近く」
「自宅から通勤圏内」
「ご自身またはご家族の出身地」など

１、条件が揃う物件が出てくるまで待ち続ける
２、開業する時期を明確に決め、物件を探す時期のデッドラインを設けて探す
３、希望条件に優先順位をつけて、100点ではないが合格点の物件を探す
４、希望エリアと異なるが、合格点の物件を探す

個人的意見となりますが
開業の希望エリアを探す際に下記を心掛けた方が良いと思います。

～希望を叶える100点の物件はほぼ無い！～

・競合先は必ずと言って良いほど存在する
・競合先の分析を行う
・自分のやりたいことを明確にする
・地域住民のニーズを確認する
・希望条件に優先順位をつける

ポイントとして
選ぶ物件を戦略や理念などで加点し合格点から100点に近付ける！

皆さん、こんにちは！

今回は、前回のブログの続きとしまして

開業形態の中から、戸建て（建築）について、さらに細かく一般論となりますが、ポイント別にご紹介していきます。

戸建て（建築）の場合

大きく分けて、「売地」・「借地」・「レントハウス（建て貸し）」の3種類あります。

1、売地

＜メリット＞

☆土地の利用方法が自由

☆自宅や賃貸住居など併設が可能

☆廃業後も所有

☆後継者への相続や他用途利用・売却・賃貸など可能

＜デメリット＞

▲初期投資が高額（土地代・仲介手数料・不動産取得税など）

▲ランニングコスト（固定資産税・都市計画税・金利など）が発生する

＜注意事項＞

●測量、地盤調査の実施有無の確認

●地盤改良の必要性有無

●地中埋設物や既存物の解体、撤去などに注意

2、借地

＜メリット＞

☆初期投資が抑えられる

＜デメリット＞

▲地代（固定資産税・都市計画税など）の費用負担がある

▲返却時に原状回復が必要

＜注意事項＞

・測量、地盤調査の実施有無の確認

・地盤改良の必要性有無

・地中埋設物や既存物の解体、撤去などに注意

・普通借地を事業用定期借地に注意

・賃料発生時期に注意（契約時・工事開始時など）

3、レントハウス（建て貸し）

＜メリット＞

☆初期投資が少ない（土地代の費用負担なし）

☆費用負担は建築面積分（賃料として負担）

☆建築のため、自由設計が可能

☆建築費用の負担なし

＜デメリット＞

▲途中解約はリスクが高い

＜注意事項＞

・内装費用は負担する（契約方法により負担なしの場合もあり）

・契約期間と更新に注意

戸建ての場合、どうしても初期費用が高額となりがちです。

また、インフラ設備や手続きの諸経費として、想定外の部分から費用負担が発生する場合もあります。

そのため、設計や施工する会社の担当者や税理士さんなどと良く相談しながら進めていくことが重要です。

お金が発生する部分と発生しそうな部分を事前に確認することにより、リスクヘッジが可能となります。

まずは信頼おける方と相談を行うことが大切です。

皆さん、こんにちは！

クリニックの開業について、既に知っている事や知っておいて欲しい事、注意事項など

シリーズ連載していきたいと思っています。

ご一読頂きますと幸いです！

初回シリーズは、

開業する際に最重要事項の一つである【クリニック物件選定のポイント】！！！

ポイント別にお伝えしていきます。

今回は、その①として「開業形態」です。

開業形態は、大きく分けて3種類。

1、戸建て（建築）・・・売地、借地、レントハウス（建て貸し）

2、ビル診（内装）・・・テナント（賃貸）、テナント（売買）

3、承継・・・親子間、第三者

一般論にはなりますが、それぞれのメリット・デメリットをご案内致します。

1、戸建て

＜メリット＞

☆レイアウトが自由

☆インフラ環境に左右されることがほとんど無い

☆建物の外観に特徴を出すことにより認知されやすい

☆建築中（または建築前）から周辺の注目を集めやすい（認知性が高い）

☆駐車場が確保し易い　などなど

＜デメリット＞

▲初期投資がかかる

▲主要駅の駅前などにて情報が出てくることが少ない

▲好立地の土地情報が出辛い

▲設計や建築に期間がかかるため、開業までに時間がかかる

▲（単独開業の場合）調剤薬局の誘致が難しい場合がある　などなど

2、テナント

＜メリット＞

☆主要駅の駅前など人が集まる場所で開業が可能

☆首都圏の場合、テナント情報が多いため、希望エリアでの開業が行い易い

☆初期費用が比較的抑えられる

＜デメリット＞

▲インフラ設備の確認が必要（電気容量・給排水設備・バリアフリー・空調換気など）

▲駐車場や駐輪場の確保が難しい

▲契約期間が短いことが多い（更新料の発生）

▲同居のテナントに影響されることがある

▲形状や設備により設計・レイアウトが限られる場合がある

▲近くに競合医院が開業する場合がある　などなど

3、承継

＜メリット＞

☆クリニックが既に周囲に認知されている

☆患者さんを引継ぐことが出来る（患者見込みがある）

☆収入の計画が立てやすい

☆職員を引継ぐことが出来る　などなど

＜デメリット＞

▲クリニックが老朽化（建物・設備・医療機器など）している場合がある

▲改修工事や設備の入れ替えが発生する場合がある

▲工事の際、解体や撤去があるため、金額が予想以上となる場合がある

▲以前の先生の診療スタイルと異なる場合、患者さんが離れる場合がある

▲営業権（暖簾代）が必要となる

▲承継時期を間違えると（閉院済み）、メリットが無くなってしまう

▲職員の給料が高額の場合がある　などなど

開業形態それぞれにメリット・デメリットは付き物です。

ご自身の開業して行いたい診療に併せてご検討、ご判断されるのが良いと思います。

次回は、開業形態の続編として、さらに細かくメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。

開業前に作成する収支計画書は、資金調達を行う際に金融機関に提出することが大きな目的ではありますが、融資依頼時はもちろんのこと物件の精査時から開業後まできめ細かな計画をたて、リスク検証を行うことも必要です。採算がとれる患者数は一日何人ぐらいか、借入金は返済できるのか、職員の採用人数は適切かなど具体的にひとつひとつの項目をとりあげていきます。

1.当初３年間は月別に収支予想を行います。開業後３年程度は収支の面で不安定な時期といわれ、月別の収支予測を行うことにより資金の備えを十分に行っておくことが必要です。

2.月別の収支予測を行うにあたっては、標榜科目特有の診療単価の設定と季節要因を加味した患者数を設定します。

3.診療日、休診日を決め、開業月から月々の実際の診療日を数えます。

4.各月の収入合計＝患者１診療当たりの単価×１日当たりの患者数×診療日数　となります。

5.支出項目は、医業原価（医薬品、診療材料、検査委託費等）、人件費、地代家賃、広告費、保守料、支払利息、リース料その他諸経費があり、また経費にはならない借入金元金返済や生活費や税金も考慮していきます。

6.収入から支出を引いたものが当月収支となりますが、開業当初はマイナスがしばらく続くこともあります。マイナスを考慮した運転資金の手当がここで必要になってきます。

月別の収支予測をたてることにより、採算ラインの収入はどの程度で、そのためには１日あたりの患者数が何人必要なのかなど具体的な数字を把握することができます。

BMSでは、先生方の診療の特性や理念を十分にヒアリングし同じ目線で作成してまいります。どうぞお気軽にご相談ください。

事業計画作成をはじめるにあたり、

まず、①なぜ開業するのか　②診療方針・理念は明確になっているか　③方針と立地は合っているのか

改めて見直し、開業にかかる資金（物件、医療機器、医師会入会金等）を洗いだしていきます。この開業時に必要な資金をどのような方法で調達するのか、自己資金で賄うのか、借入・リースを申込むのか「資金調達計画」を組立てていきます。

同時に収支計画をたてていきます。これは金融機関からの借入には絶対に必要な書類です。収入と支出のバランス、借入金返済は可能か、生活費は確保できるのか、診療所経営の目標数値と現実的なラインを開業後月別に予測をしていくことが大事です。

金融会社の担当者も、どんな方が開業するのか、じっと見ています。

お金にいい加減な人？、傲慢な人？、人の話を聞かない人？、

開業してからも付き合いは続く訳ですから、信用できる人かどうか分析をしています。

どんな志で開業するのか、どうして開業するか、ぐらいははっきりと答えを持って、

金融機関との交渉に臨みましょう。